印尼土地房屋稅對照

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地區：印尼。這是普通住房每年要繳的土地房屋稅 PBB-P2（Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan），由縣市政府徵收，不是買房時的 BPHTB，也不是賣房或出租時的 PPh Final。2022 年第 1 號法律《中央與地方政府財政關係法》（UU 1/2022 HKPD）第 38–43 條把 PBB-P2 定為地方稅：稅基是官方計稅價值 NJOP；每個納稅人的不徵稅額 NJOPTKP 全國至少 10,000,000，同一縣市有多處房產時只給其中一處；計稅用的 NJOP 是扣完免稅額後的 20%–100%，具體比例由當地規定；費率由當地 Perda 規定，全國上限 0.5%。查閱第 38–41 條，沒有另設更高的豪宅或閒置地稅率。種植園、林業或礦業用地是中央稅 PBB-P3（現也稱 PBB-P5L），本頁不算。預設示範按雅加達省 2024 年第 1 號地方法規第 33–35 條，以及 2024 年第 17 號省長條例第 2 條的住宅口徑：NJOPTKP 60,000,000，計稅比例 40%，費率 0.5%。NJOP 示例 2,200,000,000（請改成稅單上的數字），扣免稅額後 2,140,000,000，乘 40% 得到稅基 856,000,000，本年 PBB-P2 4,280,000。若忘了扣免稅額，會多算 120,000；若按扣完免稅額後的全額乘 0.5%、不用 40%，會多算 6,420,000；若誤把買方 BPHTB 的 5% 套到 NJOP 上，會多算 105,720,000。繳納期限由地方首長決定，按 2023 年第 35 號政府條例第 59 條第（5）款 b 項，最長不超過 SPPT 寄出日後 6 個月。寄出日預設填 2026-04-01，只是示例，對應最長日期 2026-10-01；請改成稅單上的寄出日，並以單上寫的到期日為準。其他縣市請改免稅額、比例和費率，不要套用雅加達的數字。非 DJP 或地方稅局（Bapenda）官方核定，僅供估算參考。
規則出處、雅加達數字、誰來繳、繳納期限，以及和過戶稅、租金稅的區別

全國規則核自法規資料庫 peraturan.bpk.go.id 的 UU 1/2022 官方文本第 38–43 條，以及 PP 35/2023 官方文本。第 38 條：PBB-P2 的課稅對象是個人或法人擁有、控制或使用的土地和／或建築物，但不包括用於種植園、林業和礦業的區域。第 39 條：納稅義務人是實際上對土地享有權利或獲得利益，以及擁有、控制或獲得建築物利益的個人或法人。第 40 條：稅基是 NJOP；NJOPTKP 至少 10,000,000，每一納稅人每年在同一縣市只就一處適用；用於計算的 NJOP 為扣完免稅額後的 20%–100%；NJOP 一般每三年評定一次，特定對象可每年評定，由地方首長確定。第 41 條：費率最高 0.5%，糧食和畜牧生產用地必須低於其他用地，具體費率由 Perda 規定。第 42 條：應納稅額為第 40 條第（5）款的稅基乘以當地費率。第 43 條：課稅年度是日曆年，按 1 月 1 日的對象狀況計算。PP 35/2023 第 13 條再次寫明計稅比例為 20%–100%，由地方 Perkada 規定；第 59 條第（5）款 b 項：按地方首長核定徵收的稅，繳納期限最長為 SPPT 寄出日後 6 個月，寄出日包括紙本或電子發送之日。雅加達數字核自同一法規庫的《雅加達省 2024 年第 1 號地方法規》官方文本：第 33 條第（4）款 NJOPTKP 為 60,000,000；第（5）款在雅加達全省多處房產時只給一處；第（6）款計稅比例 20%–100%；第（10）款比例由省長條例規定；第 34 條一般費率 0.5%，糧食和畜牧用地 0.25%；第 35 條按稅基乘費率計稅；第 36 條按 1 月 1 日的狀況計算。住宅 40%、非住宅 60% 出自 2024 年第 17 號省長條例第 2 條，雅加達地方稅務局（Bapenda）官網多次按原文刊載：住宅指作為住房使用的排屋或公寓，商業用途少於建築面積 50%；空地按非住宅。空地和糧田因此預設按 60% 計稅，仍可改。該法規 2024 年 1 月 5 日施行，2025 年和 2026 年未見廢止或改費率的新 Perda。雅加達等城市可能另有當年減免或提早繳納折扣，本頁不自動套用未在稅單上核對的優惠，請自行填減免欄。本頁不計算滯納金、罰款、申復或 PBB-P3／PBB-P5L。請以稅單和當地稅局核定為準。

先確認這是普通住房的年度 PBB-P2，再選雅加達住宅或改成你所在縣市的免稅額、計稅比例和費率，然後填稅單上的 NJOP 和 SPPT 寄出日。右側會用大字標出本年要繳多少、最長繳到哪一天，並對照忘了扣免稅額、以及誤用買方 BPHTB 5% 這兩種常見算法。買房或賣房請用 不動產過戶稅費對照，出租請用 出租土地房屋所得稅對照，都不是同一筆。

課稅年度
地區與用途（會帶出可改的預設數字）
免稅額是不是用在這處房產上

土地和建築物的官方計稅價值合計。預設 2,200,000,000，只是示例，請改成 SPPT 上的數字。不要用成交價代替，除非稅單上寫的就是這個數。

雅加達預設免稅額 60,000,000、住宅比例 40%，都來自已核對的官方文本，仍可改。其他縣市必須改成當地 Perda／Perkada 的數字。比例須在 20%–100% 之間。

雅加達一般情形預設 0.5%。費率請按百分數填，例如 0.5，不要填 5（那是買方 BPHTB）。寄出日預設 2026-04-01 只是示例，用來推算最長 6 個月的繳納期限；請改成稅單上的寄出日，並以單上寫的到期日為準。

成交價只用來對照「把賣價當成 NJOP」會差多少，不參與本頁的官方口徑計算。減免欄請按稅單或當地公告填寫；本頁不自動套用各城市的年度優惠。

計算結果

重要免責：本頁非印度尼西亞稅務總局（DJP）或地方稅局（Bapenda）官方計算器，也不能代替 SPPT、繳款單或專業意見。PBB-P2 是地方稅，免稅額、計稅比例和費率以土地房屋所在縣市的 Perda／Perkada 為準；本頁只把已核對的雅加達數字當作可改的預設值。繳納期限以稅單為準，本頁只按寄出日後 6 個月估算最長日期。不計算滯納金、罰款、申復、分次繳納，以及種植園、林業、礦業的中央稅 PBB-P3／PBB-P5L。請以稅單和官方核定為準。
買房或賣房時的買方 BPHTB 與賣方 PPh Final 請用 不動產過戶稅費對照；出租土地房屋的 PPh Final 請用 出租土地房屋所得稅對照，都不是同一筆。返回 印尼入口。