菲律賓普通資產不動產稅費對照

普通資產與資本資產的劃分依據《國內稅收法》（NIRC）第 39(A)(1) 條，以及 RR 7-2003：存貨或年終應列入存貨的不動產、主要在正常業務中持有待售的不動產、經營中使用且可提折舊的房屋或改良物，以及經營中使用的其他不動產，都屬於普通資產；其餘才是資本資產。房地產買賣商取得的不動產、開發商持有待售或待租以及經營用的不動產、出租人用於出租或經營的不動產，一般也按普通資產處理。經常從事房地產業務的認定，登記在 HLURB／HUDCC（現業務多由 DHSUD 承接）即足夠；未登記時，也可提出其他充分證據，例如上一年度完成至少六筆應稅不動產買賣。銀行通過法拍取得的不動產仍是普通資產，但就預扣稅而言，銀行不被視為經常從事房地產業務。

可抵扣預扣稅依據 RR 2-98 第 2.57.2 條，經 TRAIN 法（第 10963 號共和國法）實施規章 RR 11-2018 修訂後的現行稅率：稅基取合同總價／對價或依第 6(E) 條確定的公平市價（區域估價與評估官公平市價）中較高者，由買方／扣繳義務人扣繳。賣方經常從事房地產業務時：價值 500,000 及以下 1.5%，超過 500,000 但不超過 2,000,000 為 3%，超過 2,000,000 為 5%；賣方並非經常從事房地產業務時為 6%。TRAIN 之前，非經常從事房地產業務的稅率曾是 7.5%，現已改為 6%，不要再用舊稅率。查閱 2024–2026 年的 CREATE、CREATE MORE（第 12066 號共和國法）和《便利納稅法》（Ease of Paying Taxes Act，第 11976 號共和國法）後，未見再改這一組 1.5%／3%／5%／6% 稅率。符合 RR 2-98 第 2.57.5 條的豁免（例如經核證的社會福利住房）按 0% 計。申報用 BIR Form 1606，須在交易所屬月份結束後第 10 日前繳納；一筆交易一張表，不得把多筆買賣合併在一張表上作為辦理電子過戶證明（eCAR）的完稅證明。RMC 31-2025 並明確：經常從事房地產業務的賣方，證明這筆所得稅抵減的文件是已繳的 Form 1606，不再改用 Form 2307。

增值稅方面，RR 16-2005 第 4.106-3 條規定，主要持有待售或在正常業務中持有待租的不動產出售應徵增值稅。第 4.106-4 條把應稅不動產的「總售價」定為銷售文件記載的對價與公平市價中較高者；公平市價再取區域估價與評估官公平市價中較高者。若稅基取的是區域估價或評估官市價，該金額視為已含增值稅，銷項稅按含稅價 × 12/112 拆出；若增值稅沒有另開，銷售文件上的售價也視為已含稅。增值稅免稅見第 109(P) 條及 RR 1-2024：非主要持有待售或待租的不動產、社會福利住房，以及房屋連地或其他住宅自 2024-01-01 起合同售價不超過 3,600,000 的，免徵增值稅；該門檻按消費者物價指數每三年調整，上一檔是 3,199,200，下一次法定調整在 2027 年前後。TRAIN 之後，單獨出售的住宅用地不再另設售價免稅門檻。增值稅登記門檻目前仍是任意 12 個月內總銷售額 3,000,000；《便利納稅法》要求按物價指數調整，但至本頁核對時未見已公布的新官方金額，因此仍用 3,000,000，並可在頁上改選計稅方式。應稅出售由賣方以季度 Form 2550Q 申報，須在季度結束後 25 日內提交（Form 2550Q 2024 年 4 月說明書）；本頁只列本筆銷項，進項稅額可抵，不代表實際應補繳現金。未辦理增值稅登記且適用百分比稅時，法定稅率見第 116 條，為總銷售額或收入的 3%；CREATE 曾把部分期間的稅率臨時改為 1%，該措施已於 2023-06-30 結束，其後未見再改法定 3%。百分比稅按本筆合同價示意，不是全季 Form 2551Q 的申報數；自僱或小店按季度申報 3% 請用 非增值稅百分比稅對照。

印花稅依據第 196 條（TRAIN 法及 RR 4-2018 重述），地方過戶稅依據 1991 年《地方政府法》（第 7160 號共和國法）第 135 條與第 151 條，與資本資產頁使用同一稅基和同一期限：印花稅在文件做成、簽署、接受或轉讓的月份結束後 5 日內申報繳納（RMC 67-2024 重申《便利納稅法》之後仍是次月 5 日前，不是 10 日），地方過戶稅在做成契據後 60 日內繳納。普通資產買賣同樣要繳這兩筆，不因改繳 CWT 而免除。2024 年《不動產估價與評估改革法》（第 12001 號共和國法，RPVARA）日後可能以統一的市場價表（SMV）作為公平市價，但在 BIR 按新法替換現行區域估價口徑之前，本頁仍按第 6(E) 條的區域估價與評估官公平市價取高，不自行改用尚未實施的新表。本頁不計算賣方最終應繳的所得稅（CWT 只是可抵減額）、分期收款時每次匯繳的拆分、律師費、公證費，以及未核到官方原文的土地註冊局收費表。請以稅單、eCAR 和官方核定為準。